1. „Exkluzivita? Tu podepisovat nemusíte.“
Pokud Vám makléř s úsměvem řekne, že exkluzivitu nevyžaduje, je to spíše varovný signál než výhoda. V praxi to často znamená, že do prodeje Vaší nemovitosti nebude investovat téměř nic. Rychle ji nafotí na mobil, nahraje na portál a bude jen čekat, zda se někdo ozve.
Takový přístup zpravidla vede ke snižování ceny, aby se byt či dům vůbec prodal.
Naopak profesionální makléř, který pracuje exkluzivně, je pro prodávajícího velkým přínosem. Do prodeje investuje čas, energii a často i desítky tisíc korun do kvalitních fotografií, videí, 3D prohlídek, cílené reklamy či přípravy webu nemovitosti.
Jak poznat kvalitního makléře?
Exkluzivní smlouva sama o sobě není problém. Důležité je, co za ni dostanete.
Ptejte se:
- Jaká je strategie a marketingový plán prodeje?
- Kde a jak dlouho poběží inzerce, bude reklama placená i na sociálních sítích?
- Kdo se postará o prezentaci – profesionální fotograf, kameraman, 3D půdorys, virtuální prohlídka?
- Jak často budete dostávat reporty o výsledcích a prohlídkách?
- Má makléř tým odborníků? Fotografa, grafika, markeťáka, advokáta či daňového poradce?
- Jsou v provizi zahrnuty právní služby a správní poplatky?
- Umí zajistit web nemovitosti a případně i navazující služby pro kupující, jako je financování či rekonstrukce?
Odpovědi na tyto otázky Vám rychle ukážou, zda je makléř profesionál, nebo jen pasivní zprostředkovatel.
2. Fiktivní nabídka
Na realitních portálech se občas objeví až příliš lákavá nabídka – krásná nemovitost za bezkonkurenční cenu. Takový inzerát přitáhne investory i rodiny, které sní o cenově dostupném bydlení.
Jakmile ale zavoláte, „nabídka již pravděpodobně není k dispozici”. V tu chvíli se objeví „ochotný” makléř, který Vám nabídne jinou nemovitost – menší, dražší, nebo v horší lokalitě. Často tento trik funguje: zájemce se přijde podívat na byt, který původně vůbec nechtěl.
Jak se nenechat nachytat?
- Kupujte jen to, co opravdu hledáte a co splňuje Vaše potřeby.
- Nenechte se tlačit do prohlídky jiné nemovitosti jen proto, že „ta původní již není k dispozici“.
- Pamatujte, že nemovitosti nejsou rohlíky. Vždy si dopřejte čas na promyšlení důležitých rozhodnutí. Ať později nelitujete.
3. Falešný kupec
„Mám pro Vás kupce, ale nejdříve musíme podepsat smlouvu o zastoupení.“
Takto často začíná jedna z nejstarších praktik nepoctivých makléřů. Vytvoří dojem, že mají vážného zájemce, který je připraven koupit, ale jejich podmínkou je podpis smlouvy s kanceláří – nejlépe výhradní.
Jakmile se k podpisu necháte přemluvit, údajný kupec zázračně zmizí. Telefon nezvedá, prohlídky se ruší a realitní kancelář přesto získala, co chtěla – Váš podpis na exkluzivní smlouvě.
Výsledek je ale vždy stejný: reálný zájemce neexistuje.
Jak se nenechat nachytat?
- Trvejte na advokátní úschově – nikdy neposílejte peníze přes realitní kancelář.
- Podpis kupní smlouvy až s reálným kupcem – provizi makléři nechejte vázanou až na podpis kupní smlouvy, aby se vyplatila až v okamžiku, kdy je obchod uzavřen a peníze jsou z advokátní úschovy uvolněny.
Pokud je kupec skutečný, seriózní makléř nebude mít s tímto postupem žádný problém. Jestliže začne uhýbat, je to jasný signál, že kupec je jen fiktivní návnadou.
4. Časový nátlak na prodávajícího
„Bohužel spěchám, ale nebojte, to je naše běžná smlouva, to nemusíte číst.“ Ve špatných smlouvách bývají často ustanovení nevýhodná, jako přemrštěná výše provize (běžná výše provize je 5% bez DPH) nebo vysoká pokuta až do 100% výše provize. Standardní pokutou při odstoupení by měly být reálné náklady realitní kanceláře. Pokud se domníváte, že toto se stává jen u malých realitek, tak opak je pravdou. Výše zmíněné je běžnou praxí i největších realitních kanceláří u nás.
Jak se bránit?
Jednoduše. Vyberte si makléře, který Vám poskytne dostatek prostoru si smlouvu v klidu pročíst, ideálně v klidu a pohodlí doma, zodpoví veškeré Vaše dotazy a ve smlouvě budou standardní ustanovení, která jsou v zájmu obou stran, nikoli pouze makléře nebo realitní kanceláře. Ptejte se, jaké služby za provizi dostanete.
5. Znevažování konkurence
V každém oboru existuje rivalita a realitní trh není výjimkou. Situace, kdy makléř začne před klientem otevřeně pomlouvat ostatní kanceláře, je už silně za hranou. Pokud se setkáte s takovým přístupem, zpozorněte.
Seriózní realitní profesionál nemá zapotřebí snižovat konkurenci, protože staví na kvalitě své vlastní práce. Naopak ten, kdo musí ostatní shazovat, tím často jen zakrývá vlastní nedostatky. A to je vizitka, která o daném makléři říká více než jakýkoliv inzerát.
Jak reagovat?
Záleží na Vás jak tuto situaci vyhodnotíte. Pokud Vám chování makléře není příjemné nebo ve Vás vyvolává pochybnosti, je zcela v pořádku spolupráci ukončit. Opravdový profesionál nechává mluvit výsledky své práce, nikoliv pomluvy ostatních.
Nechte si poradit, jak prodat či koupit bezpečně
Prodej nebo koupě nemovitosti patří mezi největší životní rozhodnutí. Jedna chyba může stát stovky tisíc.
Ozvěte se mi a společně projdeme Vaši situaci, abyste se vyhnuli zbytečným rizikům.